Reservationsverträge sind in der Schweiz vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern üblich, oft mit einer Reservationszahlung von CHF 5'000-20'000. Bei einer Wohneigentumsquote von rund 36% gemäss BFS bleibt der Kaufprozess für viele Haushalte selten und rechtlich anspruchsvoll.
Ein Reservationsvertrag hält typischerweise fest, dass ein Objekt für eine bestimmte Person für 10-30 Tage nicht weiter aktiv vermarktet wird. Er ersetzt keinen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag und bewirkt noch keinen Eigentumsübergang im Grundbuch. Enthält der Vertrag bereits eine Pflicht zum Kauf oder Verkauf, kann er rechtlich als Kaufvorvertrag gelten. Für Grundstückgeschäfte ist dann Art. 216 OR relevant, der die öffentliche Beurkundung verlangt.
In der Praxis liegen Reservationszahlungen häufig zwischen CHF 5'000 und CHF 20'000, bei Neubauprojekten teils bei rund 0.5-1.0% des vorgesehenen Kaufpreises. Bei einem Objekt von CHF 1'200'000 entspricht CHF 10'000 weniger als 1% des Preises, kann aber bei Streit über die Rückzahlung erheblich sein. Die Zahlung erfolgt oft an den Verkäufer, die Maklerin oder auf ein separates Konto; ein Notaranderkonto ist rechtlich klarer als ein gewöhnliches Geschäftskonto. Der Vertrag sollte Betrag, Zahlungsfrist, Reservationsdauer und Empfänger der Zahlung ausdrücklich nennen.
Kommt der öffentlich beurkundete Kaufvertrag zustande, wird die Reservationszahlung meist an den Kaufpreis angerechnet oder spätestens bei Eigentumsübertragung zurückerstattet. Scheitert der Verkauf, weil der Verkäufer zurücktritt oder ein rechtlicher Mangel am Objekt besteht, ist eine volle Rückzahlung sachgerecht. Tritt die Käuferseite ohne vertraglich vorgesehenen Grund zurück, sehen manche Verträge einen Kostenabzug vor, etwa für Dokumentation, Bonitätsprüfung oder Vertragsentwurf. Statt pauschal CHF 20'000 verfallen zu lassen, sollte ein konkreter Maximalabzug wie CHF 1'000-2'000 oder ein Nachweis effektiver Kosten vereinbart werden.
Art. 216 OR verlangt für Grundstückkaufverträge und Kaufvorverträge die öffentliche Beurkundung. Ein privatschriftlicher Reservationsvertrag kann deshalb keine einklagbare Pflicht begründen, eine Liegenschaft zu kaufen oder zu verkaufen. Klauseln über Konventionalstrafen oder den vollständigen Verfall einer Zahlung sind besonders riskant, wenn sie wirtschaftlich eine nicht beurkundete Kaufpflicht absichern sollen. Bei Streit über CHF 20'000 liegt der Betrag unter der zivilprozessual wichtigen Schwelle von CHF 30'000, dennoch können Verfahren und Anwaltskosten den Nutzen einer Reservation deutlich mindern.
Vor der Unterschrift sollten Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten, Stockwerkeigentumsreglement, Erneuerungsfonds und Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen geprüft werden. Für die Finanzierung orientieren sich Banken an FINMA- und SBVg-Vorgaben, typischerweise mit maximal rund 80% Belehnung, mindestens 10% echten Eigenmitteln und Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren. Die Tragbarkeit wird häufig mit kalkulatorischem Zins von rund 5%, Nebenkosten von etwa 1% des Kaufpreises und einer Belastung von maximal einem Drittel des Bruttoeinkommens gerechnet. Zusätzlich sind kantonale Kosten zu prüfen: Zürich kennt keine Handänderungssteuer, während Kantone wie Waadt oder Genf gemäss ESTV-Übersichten deutlich höhere Abgaben kennen können.
Wer echte Verbindlichkeit will, kann statt einer einfachen Reservation einen öffentlich beurkundeten Kaufvorvertrag abschliessen. Darin lassen sich Kaufpreis, Anzahlung, Finanzierungsbedingung, Beurkundungstermin und Folgen eines Rücktritts für einen Zeitraum von beispielsweise 30-90 Tagen präzise regeln. Die notarielle Praxis unterscheidet sich je nach Kanton, etwa mit Amtsnotariaten in Zürich und freiberuflichen Notaren in Kantonen wie Bern, Waadt oder Genf. Ein solcher Vorvertrag verursacht zusätzliche Kosten, reduziert aber das Risiko, dass eine Zahlung von CHF 10'000-20'000 ohne klare Rechtsgrundlage blockiert bleibt.